Działki pod zabudowę zagrodową

Pojęcie zabudowy zagrodowej jest dokładnie opisane w polskim prawie. Określa ono budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie przy rodzinnych gospodarstwach rolnych, ogrodniczych, hodowlanych oraz leśnych. Na terenie zabudowy zagrodowej powinien znaleźć się zespół budowli, w którego skład musi wchodzić co najmniej jeden z powyższych obiektów. Należy pamiętać, że silosy, czy obory można wybudować później – najważniejsze jest, aby na danym obszarze jako pierwszy stanął dom i jakiekolwiek zabudowania gospodarcze. Zabudowa zagrodowa może być realizowana na gruntach rolnych. Definicja gruntów rolnych zawarta jest w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Uzyskanie pozwolenia na budowę na działkach rolnych jest obwarowane wieloma ograniczeniami. Najpierw trzeba stać się właścicielem takich działek. W przypadku sprzedaży lub kupna tych działek istotne jest uwzględnienie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W 2016r. wprowadzono rygorystyczne ograniczenia w zakupie gruntów rolnych. Te zasady zostały zliberalizowane w wyniku nowelizacji, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ogranicza możliwość nabycia gruntów rolnych przez osoby niebędące rolnikami. Mogą one kupić tylko nieruchomości spełniające poniższe kryteria:
a) nieruchomość rolna o powierzchni poniżej 0,3 ha bez żadnych warunków;
b) nieruchomość rolna o powierzchni od 30 arów do 99,99 arów, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu;
c) nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha i większe, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udzieli zgody na jej zakup;
d) nieruchomość rolna o powierzchni do 0,5 ha zabudowana wybudowanymi przed 31.04.2016 roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (w ramach obszaru do 0,5 ha możliwość kupna poza działką z budynkami także gruntów przyległych, które umożliwiają właściwe wykorzystanie budynku i uprawę przydomowego ogródka, jeżeli te grunty tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie są wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

Uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej jest trudne ale nie niemożliwe. O zgodę może wystąpić właściciel lub kupujący. Jeśli uzyska się taką zgodę, kupujący musi się zobowiązać do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez przynajmniej okres 5 lat.
Aby rozpocząć realizację zabudowy zagrodowej teren musi być objęty planem miejscowym, który wskazuje daną nieruchomość jako tereny zabudowy zagrodowej lub tereny rolne z prawem zabudowy lub jeśli obszar na którym znajdują się dane nieruchomości nie posiada planu miejscowego należy starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla funkcji rolniczej. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej możliwe jest gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego (w tym gruntów stanowiących własność lub dzierżawionych) związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Trzeba posiadać też status rolnika czyli być właścicielem lub dzierżawcą ziemi o powierzchni przynajmniej 1 hektara, posiadać kwalifikacje rolnicze i mieszkać co najmniej 5 lat w danym miejscu i prowadzić przez ten czas gospodarstwo lub być nabywcą nieruchomości spełniającym ww. kryteria.

Warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, aby wiedzieć jaka zabudowa zagrodowa jest na danym terenie możliwa. Często dopuszczalne są parkingi, drogi, czy punkty usługowe.