JAK DZIAŁKA TO Z PLANEM
Szukając działki pod zaplanowaną inwestycję i przed jej kupnem, zastanawiamy się, co jest najistotniejszym elementem, który powinien zdecydować o wyborze konkretnej nieruchomości.
Najważniejsza kwestią jest to, czy dana działka może być zabudowana zgodnie z naszymi założeniami inwestycyjnymi. Oczywiście takie kwestie jak położenie w wybranej okolicy, kształt, dostępność do infrastruktury i cena są bardzo istotne, ale jeśli wszystkie kryteria będą dla nas atrakcyjne a dana działka nie może zostać zabudowana zgodnie z naszymi planami, to inwestycja w taką działkę może okazać się wielką porażką.
O tym, co można zbudować na danej działce, decydują dokumenty planistyczne takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy.
Inwestowanie na działce, dla której uchwalono plan miejscowy, jest o wiele prostsze, szybsze i pewniejsze.
Jednym z ważniejszych atrybutów działki, w odniesieniu do możliwości jej zagospodarowania, jest jej tzw. stan planistyczny – czyli zbiór odnoszących się do niej ustaleń dokumentów planistycznych, przede wszystkim tych uchwalonych przez gminę. Szczególnie korzystne jest zazwyczaj, gdy działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zawierającym szczegółowe ustalenia w zakresie funkcji oraz warunków i zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania samej działki. Obowiązywanie planu miejscowego jest ważne tak dla prywatnego inwestora, jak i firmy gospodarującej działką w ramach prowadzonej działalności.
Gwarancja możliwości inwestycyjnych
Plan miejscowy stanowi podstawę do wydania pozwolenia na budowę. Gdy działka inwestycyjna jest objęta jego zapisami, nie występuje się o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzję WZ). Możliwość pominięcia przygotowania dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku i oczekiwania na decyzję WZ może skrócić przygotowania do inwestycji nawet o kilka miesięcy. Co prawda, obowiązywanie planu miejscowego nie zwalnia z uzyskania innych pozwoleń i decyzji, wymaganych na podstawie przepisów odrębnych, to jednak daje o wiele większe szanse na szybsze i pozytywne załatwienie wszystkich koniecznych dokumentów.
Uproszczenie procesu inwestycyjnego – reakcje organów biorących udział w przygotowaniu inwestycji.
Organy, które mogą mieć wpływ na naszą inwestycję przed lub w trakcie wydawania pozwolenia na budowę zazwyczaj brały już wcześniej udział w opiniowaniu i uzgadnianiu planu miejscowego na podstawie którego staramy się o pozwolenie na budowę. Dzięki temu, że jego zapisy były opiniowane i uzgadniane przez wiele instytucji, m.in. Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska, Wody Polskie, Zarządcę drogi czy Konserwatora Zabytków to instytucje te na etapie pozwolenia na budowę już nie mogą diametralnie zmienić swojego stanowiska. Ich zgoda na przyjęcie planu w obowiązującym kształcie może być argumentem za realizacją jego ustaleń i przeprowadzeniem inwestycji. Organy te nie będą zaskoczone pomysłami inwestora a przez to nie będą blokowały inwestycji; mogą co najwyżej doprecyzowywać różne kwestie.
Pewność sąsiedztwa
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego często obejmuje większy obszar, np. całego osiedla, rejonu lub miejscowości. Analizując zapisy planu miejscowego, możemy poznać docelowy sposób zagospodarowania nie tylko naszej działki, ale i działek naszych sąsiadów. Przy wyborze działki do zakupu z jednej strony może to pozwolić na uniknięcie uciążliwego sąsiedztwa, a z drugiej stanowić informację o planowanych, a niezrealizowanych jeszcze inwestycjach – w tym o przyszłej lokalizacji szkoły, przychodni czy drogi.
Równocześnie, jeśli obawiamy się, że nasza inwestycja może nie spodobać się sąsiadom, to w przypadku planu miejscowego istnieje o wiele mniejsze prawdopodobieństwo, że ktoś będzie miał pretensje do nas, bowiem plan miejscowy był sporządzany z uwzględnieniem partycypacji społecznej i to wówczas sąsiedzi mogli się wypowiedzieć czy dany rodzaj inwestycji w ich pobliżu akceptują czy nie.
Cenne informacje
Plan miejscowy może być również źródłem innych informacji, dotyczących na przykład występujących uciążliwości czy ograniczeń w zagospodarowaniu i użytkowaniu terenów. Przy sporządzaniu projektu planu miejscowego uwzględnia się uwarunkowania wynikające z przepisów odrębnych. Mają one swoje odbicie zarówno w ustaleniach planu, jak i w zawartej w nim warstwie informacyjnej. Na rysunku planu oznacza się m.in. występowanie zabytków czy obiektów i obszarów objętych formami ochrony przyrody (pomników przyrody, parków narodowych, obszarów Natura 2000 itp.), granice stref kontrolowanych od gazociągów wysokiego ciśnienia czy strefy od linii energetycznych. Tego typu informacje pozwalają na uwzględnienie najważniejszych istniejących uwarunkowań oraz ułatwiają podjęcie właściwej decyzji, co do lokalizacji, charakteru i sposobu realizacji planowanej inwestycji.